A+ A A-

Новые возможности инвестиции в недвижимость

В середине 2007 года в мире разразился финансовый кризис, вылившийся в сильное понижение курса акций. Поскольку вложение денег в ценные бумаги давно стало довольно распространенной формой инвестиций не только для фирм, но и частных лиц, многие частные инвесторы остро отреагировали на обесценение их вкладов. Впервые слабой защитой от кризиса стали вложения в акции компаний по недвижимости. Если во время двух последних мировых финансовых кризисов, 1998 и 2001 годов, курсы акций австрийских компаний, занимающихся вложениями в недвижимость, никак не реагировали на биржевой крах, то во время нынешнего кризиса они обесценились в два раза. Возникла парадоксальная ситуация: недвижимость, которой владеют эти компании, нисколько не подешевела, даже напротив, продолжает постоянно дорожать, а сами компании подешевели вдвое, что теоретически позволяет через покупку компаний завладеть дорогой европейской недвижимостью за полцены. Кстати, именно это обстоятельство, на первый взгляд противоречащее логике, и служит залогом того, что, рано или поздно, цена этих акций вновь придет в соответствие с их объективной стоимостью.

Надежда на восстановление курса акций может греть душу вкладчиков, но не дает четких ориентиров для текущей инвестиционной политики. Действительно, куда вложить свободные деньги? Банковские счета, хотя и стабильны, но по-прежнему приносят низкий доход; ценные бумаги во время финансового кризиса являются весьма ненадежным инструментом. Недвижимость, хотя и не дешевеет, но малыми долями не продается, и поэтому доступна только сравнительно крупным инвесторам, способным купить квартиру, дом и т.п. Как же совместить эти два желания – надежности вклада и высокой доходности, особенно во время финансового кризиса? – Европейские, в том числе австрийские финансисты и специалисты по торговле недвижимостью вновь предложили коллективные вложения в недвижимость!

Почему обесценились вклады в таких солидных австрийских компаниях, как «Иммофинанц» (Immofinanz), «Иммоист» (Immoeast), «Конверт» (Conwert), «Эко» (Eco), «Майнл» (Meinl European Land)? Данные инвестиционные компании владеют крупной австрийской и европейской недвижимостью. Ежегодные доходы этих фирм составляют многие сотни миллионов евро. Все эти компании продолжают активно реализовывать планы дальнейшего расширения своих инвестиций. Мало кто из финансовых аналитиков сомневается в потенциальном росте доходов этих фирм. Тем не менее, их акции обвалились. Чтобы найти правильный ответ на вопрос, почему это произошло, надо вспомнить основы экономики как науки. Для анализа достаточно оперировать двумя парами понятий: цена и стоимость; коллективная собственность в форме акционерных и паевых обществ. Когда начался нынешний финансовый кризис, первыми стали сбрасывать акции компании по недвижимости: крупные инвесторы – первоначально банки, понесшие убытки из-за неплатежей и потому нуждавшиеся в деньгах для затыкания своих дыр, затем инвестиционные фонды, потому что их вкладчики, испугавшись кризиса, стали требовать возврата своих паев.

В период финансового кризиса очень трудно найти покупателя на ценные бумаги, да к тому же на крупные суммы, если не предложить более низкую цену. Да еще и быстро! Попробуйте сами, например, продать новый автомобиль. Даже в день его первоначальной покупки продажная цена будет ниже покупной. А если сразу надо продать много вещей? Попытайтесь! Ну ладно, ставить эксперименты с автомобилями дорого. Попробуйте зайти в ювелирный магазин, купить десяток золотых колец и задаться целью все их продать в тот же день. Я с интересом посмотрю, какая у вас будет продажная цена на последнее кольцо! То-то и оно! То же самое происходит и на бирже с ценными бумагами во время панической продажи. В учебниках по экономике все это описано еще двести лет назад, во времена Адама Смита и Карла Маркса: цена отрывается от стоимости во время политических и экономических кризисов и войн, и этот разрыв сохраняется так долго, как долго длится сам катаклизм.

Нынешний кризис называют финансовым, а не (обще)экономическим. Экономика в большинстве стран мира продолжает успешно развиваться: растет производство и потребление, сокращается безработица. Цены на недвижимость не падают. Падают в цене только акции. Тут мы подходим ко второй части нашего изложения и к сути нового предложения по коллективным вложениям в недвижимость. Как писали классики экономической науки, цена есть денежное выражение стоимости. Стоимость недвижимости выразили в акциях, и акции во время кризиса подешевели. А стоимость некоторых других коммерческих обществ, работающих с недвижимостью, но не выпускающих акций, осталась прежней, т.е. какой была до кризиса. И все потому, что финансовые результаты их деятельности распределяются напрямую между компанией и пайщиками, а не косвенно – через биржу. Паевые общества во время кризиса оказались с точки зрения вкладчиков устойчивей акционерных обществ.

К истории вопроса: первые паевые общества по работе с недвижимостью возникли лет десять назад, и вовсе не в связи с финансовыми кризисами. На их примере была отработана иная модель получения повышенного дохода с недвижимости по сравнению со ставшими теперь классическими моделями эксплуатации доходной недвижимости, чем занимаются «Иммофинанц» и аналогичные компании. Что касается преимуществ паевых обществ по сравнению с акционерными в период финансового кризиса, то оно выявилось само по себе, как побочное положительное явление. (Здесь, наверное, будет уместно сравнение с изобретением лекарственного препарата «виагра», первоначально задуманного для лечения совсем других заболеваний и прославившегося своим побочным действием, ставшим со временем основным.)

Сравним эти две модели. Классическая модель предусматривает покупку или строительство зданий для последующей сдачи их в аренду. Получение арендной платы является основным источником доходов. Для повышения доходности австрийские компании приобретают дополнительно недвижимость в восточноевропейских странах, где цены ниже западноевропейских, а спрос и соответственно расценки на арендные помещения выше. Иногда компании продают недвижимость, если доходность от аренды помещений оказалась невысокой, а конъюнктура рынка позволяет продать недвижимость по цене выше стоимости приобретения.

Другая модель не предполагает длительного владения недвижимостью и ее эксплуатации (сдачи в аренду и получения арендной платы). Формулой этого бизнеса является выгодная покупка, временная эксплуатация до наступления удобного момента продажи и сама продажа по более высокой цене. При этом речь идет не столько о спекуляции недвижимостью, сколько об использовании возможностей, которые предлагает рынок и, в первую очередь, судебно-правовая система Австрии и других стран Европы.

Одной из наиболее крупных компаний такого рода является «Фэрвеста Холдинг» (Fairvesta Holding), оперирующая на немецкоязычном пространстве – в Германии, Австрии, Швейцарии. Наиболее крупным рынком недвижимости является Германия. В 2006 году в ФРГ было зарегистрировано около 90 тысяч случаев продаж недвижимости на общую сумму 108 млрд. евро, из которых через маклеров было реализовано 92%. Из этого числа на сумму 9,5 млрд. евро было продано недвижимости через систему судебных аукционов.

По сходным европейским правилам изымаемая по суду недвижимость реализуется на аукционах, где стартовая цена, как правило, устанавливается на уровне 50% от оценочной рыночной стоимости (Verkehrswert). В аукционах участвуют преимущественно маклеры и фирмы по недвижимости, приобретающие ее для последующей перепродажи. Если в ходе торгов цена повышается до 70%, маклеры теряют интерес и уходят. Один мой знакомый, бывший на одном таком аукционе в Вене и намеревавшийся купить конкретную виллу, изъятую по суду, рассказал мне, как по мере повышения цены многочисленная публика расходилась, а когда ставки перевалили за 60% рыночной цены, ушли последние маклеры, и он выиграл торги. Однако случайные лица участвуют в этом процессе крайне редко. Упомянутая выше сумма 9,5 млрд. евро принудительных продаж через аукционы представляла собой недвижимость рыночной стоимостью в 17,5 млрд. евро. Реализуемая таким образом недвижимость достается покупателям в среднем за 54% от реальной цены.

«Фэрвеста Холдинг» покупает не пустующие помещения, а только сданные в аренду, потому что простой пустующих зданий до момента их последующей перепродажи будет означать замораживание капитала и потерю соответствующих процентов. В отличие от «Иммофинанца», «Фэрвеста» никогда не строит дома и не покупает объекты, требующие серьезного ремонта, поскольку это затягивает сроки реализации зданий и снижает доходность. Так, например, средняя доходность от сдачи помещений в аренду не превышает 6 – 7% в год. Если купить здание не за полную цену, а за 54% от реальной цены, то за первый год его эксплуатации максимальная расчетная доходность может составить фантастическую норму в 110%, поскольку на первый год придется вся достигнутая экономия по покупке здания. За два первых года эксплуатации доходность понизится примерно в два раза, так как экономия на покупке распределится на два года, и так далее. Конкретно в случае «Фэрвесты» минимальный срок до перепродажи объектов составляет 4 месяца и максимальный – около 3-х лет. Для ускорения продаж «Фэрвеста» реализует недвижимость со скидкой от полной рыночной цены. Согласно ее отчетности, расходы на приобретение недвижимости (покупная цена плюс расходы на оформление) не превышают 60% рыночной цены, а реализационная цена выше 80%.

Доходность со сделки от одного здания составляет от 25% до 50%. За прошедший 2007 год средняя доходность от сделок с недвижимостью составила 42%. На паи были начислены по 15% дохода (после налогообложения). В условиях финансового кризиса это великолепный результат!
Прием и выплата вкладов населения в «Фэрвесте» производятся минуя биржу. Деньги вкладчиков используются для покупки недвижимости, которая затем продается, что создает возможность расплатиться с вкладчиками. Недвижимость, которую также на деньги вкладчиков приобретает «Иммофинанц», не продается, а эксплуатируется, и поэтому свой вклад частные инвесторы могут получить назад, только продав акции.

Сравним основные достоинства и недостатки инвестиций в недвижимость в этих двух вариантах.

1. Вложения в недвижимость в обоих случаях были совершенно надежными до наступления нынешнего финансового кризиса. Теперь же вариант покупки акций стал ненадежным, в то время как на вклады в паевое общество финансовый кризис влияния не оказывает.

2. Покупка акций не лимитирована минимальной суммой – в паевом обществе установлены соответствующие лимиты.

3. Срок инвестиции в акции не устанавливается, их можно купить и продать в любой момент. Срок, на который покупаются паи, четко установлен и, как правило, не бывает короче 5 лет. Досрочный возврат денег возможен, но производится в установленном порядке и не быстро.

4. Продажа акций происходит по текущей биржевой цене, а досрочный возврат пая сопряжен с определенными затратами.

5. Доход с акций не облагается налогом, а с доходов по паям налог взимается.

6. Курс акций может расти или понижаться под влиянием прогнозов и конъюнктурной ситуации, что позволяет проводить спекулятивные операции с акциями. В паевых обществах не может быть спекулятивных ожиданий, изменение стоимости паев происходит только по результатам коммерческой деятельности.

Вклады в «Фэрвесте» принимаются на сумму от 5 тысяч евро и выше на срок 5 или 10 лет. По желанию возможна выплата годового дохода или получение всего накопленного в конце срока. Эти условия являются довольно стандартными, но в финансовых условиях «Фэрвесты» есть одна изюминка: при определенных условиях возможно внесение пая не сразу полностью, а по частям. При этом отсроченная сумма вносится не своими деньгами, а за счет дохода, начисляемого «Фэрвестой». Примечательным здесь является то обстоятельство, что годовой доход начисляется не пропорционально фактически внесенным средствам, а в пропорции к номинально заявленной конечной сумме пая. Например, сумма вклада по договору должна составить 60 тысяч евро, но первоначально вносится только аванс в 30 тысяч евро. Тем не менее, владельцу счета ежегодно начисляется доход как на 60 тысяч евро! Автор этих строк сначала сам засомневался в достоверности таких условий, настолько сказочными они кажутся. За счет каких источников делаются такие щедрые подарки? Практически во всех акционерных и паевых компаниях годовой доход не полностью распределяется в дивиденды. Значительная его часть остается в компании на цели расширения предпринимательства, что в будущем позволяет увеличивать доходность и, соответственно, дивиденды. Например, в 2007 году в «Иммофинанце» на выплату дивидендов было направлено 25% общей прибыли. Так вот, в «Фэрвесте» было принято решение, стимулирующее пайщиков оставлять на своем счете годовой доход, за что начисляется повышенный процент из прибыли, остающийся в распоряжении фирмы после выплаты дивидендов. Однако и обычные вклады в «Фэрвесте», как это было показано, достаточно доходны, а главное надежны.

В заключение напоминаем, что заинтересовавшиеся этими вопросами читатели могут обращаться в консультационный пункт Всеавстрийской ассоциации российских соотечественников по телефону: 01-513 07 03 или напрямую к финансовому консультанту по номеру: 0699-11706995.

Дмитрий Назаров

Читать статьи из Нового Венского

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Prev Next

Мы в Facebook

Free counters!

Мы Вконтакте