| Доходы
владельцев домов и земельных участков могут классифицироваться как
производственные и непроизводственные.
К непроизводственным относятся доходы, полученные в результате передачи
частной собственности (земельных наделов, садовых участков и зданий)
в пользование другим лицам, а также доходы от передачи прав (например,
права на строительство какого-либо объекта, права пользования садом,
дорогой, являющейся проходом к дому).
Если арендодатель при сдаче объекта в наем оказывает услуги, например
такие, как обслуживание квартиросъемщиков (ежедневная уборка комнат
и их контроль), то в этом случае доходы считаются производственными
и облагаются налогом на предпринимательскую деятельность.
Сезонная сдача в аренду комнат с общим числом кроватей до 10-ти
или краткосрочная сдача в аренду до 5-ти летних домиков не рассматривается
налоговыми органами как предпринимательская деятельность.
Если в аренду сдается объект недвижимости, принадлежащий предприятию,
то в данном случае полученный доход является производственным доходом
фирмы.
Доходы от сдачи в аренду
К этому виду доходов относятся прежде всего:
д доходы от сдачи в аренду (Miete) или субаренду (Untermiete) любых
застроенных и незастроенных земельных участков, жилых домов и квартир
или офисных помещений, а также сдача в аренду недвижимого имущества
с сохранением деятельности предприятия, там находящегося (Verpach-tung);
д доходы от передачи прав (или разрешение пользоваться правами),
например, права на строительство какого-либо объекта, права пользования
садом, дорогой, являющейся проходом к дому;
д доходы от продажи кредиторских претензий на арендную плату.
Доходы от сдачи в аренду регистрируются в бухгалтерии в том году,
в котором фактически осуществляется платеж.
Облагаемые и необлагаемые налогом доходы
1) Арендная плата
Ежемесячная арендная плата относится к налогооблагаемым доходам.
Обычно она состоит из основной арендной платы (Hauptmietzins), взносов
на содержание и ремонт, коммунальных расходов (Betriebs-kosten),
включающих и все государственные выплаты, особых статей расходов
(например, расходов на содержание лифта, на центральное отопление),
а также аренды мебели, находящейся в помещении, если это обговорено
сторонами.
Доходы могут вычисляться по т.н. методу ТбруттоУ (Brutto-methode),
когда они, а также расходы, регистрируются в бухгалтерии, включая
налог на добавленную стоимость. При этом уплата НДС в налоговое
ведомство регистрируется в бухгалтерии как расход.
При использовании т.н. метода расчета ТнеттоУ (Netto-methode) НДС
регистрируется как промежуточная позиция, не влияющая на прибыль.
Оба метода отличаются временными разбросами, но в конечном итоге
ведут к одному и тому же результату.
2) Отступные (AblЪse)
К налогооблагаемым доходам относятся т.н. отступные – платежи квартиросъемщика
при досрочном расторжении договора аренды, при получении права передачи
объекта аренды по собственному усмотрению (Weitergaberecht), а также
при получении права сдачи объекта аренды в наем (Untervermietrecht).
Обязанность платить подоходный налог на полученные отступные в данном
случае не зависит от того, являются ли эти отступные с точки зрения
закона об аренде законными или нет.
Совет специалиста. Отступные, которые арендодатель получает за отдельные
объекты мебели, не относятся к налогооблагаемым доходам. Обложить
их подоходным налогом надо будет только тогда, когда они превратятся
в спекулятивный доход (продажу предметов мебели с получением прибыли
в течение года после ее покупки).
3) Возмещение ущерба (Schaden-ersatzleistungen)
Денежные суммы, полученные в виде возмещения ущерба за потерю доходов,
например, выплаты страховой компании в случае порчи квартиры из-за
неисправности водопроводных труб, также облагаются налогом.
4) Предоплата (Vorauszah-lung)
Заплаченная квартиросъемщиком вперед сумма может рассматриваться
как предоплата за снимаемое им жилье (Mietzinsvorauszahlung). В
этом случае квартиросъемщик либо вообще не платит арендную плату
в течение обговоренного срока, либо выплачивает уменьшенную сумму.
С экономической точки зрения предоплата является беспроцентным кредитом,
выданным квартиросъемщиком арендодателю, который однако полностью
облагается налогом сразу после его получения.
Если эта сумма рассматривается как заем, данный квартиросъемщиком
арендодателю (Darlehen), он облагается налогом только при полном
перерасчете. Как правило этот заем выплачивается арендодателем по
долям, соответствующим ежемесячной арендной плате, и облагается
налогом на доход от сдачи недвижимости в аренду.
Совет специалиста. Получать предоплату невыгодно – после выплаты
подоходного налога и налога на добавленную стоимость практически
остается только половина суммы. Арендодателю выгоднее договориться
с квартиросъемщиком о займе.
5) Строительные инвестиции в объект аренды
Когда квартиросъемщик делает за свой счет ремонт арендуемого помещения
или осуществляет инвестиции в строительные работы, что повышает
стоимость объекта недвижимости, соответственно договору аренды,
считается, что арендодатель получает повышенный доход уже в момент
осуществления инвестиций и должен обложить его налогом.
Если квартиросъемщик делает это добровольно, считается, что арендодатель
все равно получает выгоду и должен обложить ее налогом после окончания
срока аренды. В этом случае величина доходов рассчитывается путем
сравнения стоимости объекта до и после инвестиций арендатора. На
практике повышение цены доказать очень трудно.
6) Денежный залог (Kaution)
Залог, получаемый арендодателем в качестве гарантии выплаты арендной
платы и удерживаемый в случае ее неуплаты либо используемый для
восстановления повреждений или ремонта объекта аренды, в момент
передачи не считается доходом. Если эта сумма используется в соответствии
с договором и не отдается квартиросъемщику при его выходе из контракта,
то арендодатель обязан обложить ее налогом. |
