Спекулятивные доходы от продажи недвижимости

При продаже частной собственности полученная при этом прибыль не облагается налогом, если соблюдено следующее условие: выдержан определенный срок владения имущественным объектом.
Если промежуток времени между приобретением и продажей недвижимости составляет меньше десяти лет, то эта сделка считается спекулятивной даже при отсутствии спекулятивных помыслов. Решающими являются даты приобретения и продажи недвижимости. Днем продажи считается дата заключения договора купли-продажи. Например, если договор о покупке недвижимости датирован 31 марта 2002 года, то ее продажа без обложения налогами возможна только после 1 апреля 2012 года.
В вышеуказанных случаях, а также при обмене, наследовании и дарении учитывается спекулятивный срок, который складывается из срока владения объектом недвижимости предыдущим собственником и времени, когда недвижимость принадлежала новому владельцу.
Пример: в 2002 году некто получил в наследство от своей тети земельный участок, который она купила в апреле 1997 года. Спекулятивный срок со времени его владения участком не прерывается, а продолжается, и поэтому, продав эту недвижимость после мая 2007 года, он не должен облагать доходы налогом.
Кроме вышесказанного, существуют следующие положения, касающиеся недвижимости:
Спекулятивный срок продлевается еще на 5 лет и составляет 15 лет, если в течение первых 10-ти лет после приобретения земельного участка владелец воспользовался правом списания определенных затрат в качестве расходов в бухгалтерских расчетах (или в налоговой декларации) и правом распределения этих расходов на 10 или на 15 лет.
Если на земельном участке, который был куплен незастроенным, позднее был возведен дом, спекулятивный срок отсчитывается со дня купли земельного участка. Строительство каких-либо объектов на земельном участке не влияет на спекулятивный срок.
Если имущественные объекты продаются по постановлению государственных органов, например, в результате конфискации, то такие продажи не считаются спекулятивными сделками.
Продажа квартиры или собственного дома, имеющего не более 2-х квартир, вместе с земельным участком не считается спекулятивной сделкой и соответственно не подлежит спекулятивному налогообложению, если эта квартира или дом являлись для продавца основным местом проживания со дня приобретения, но не менее двух (последних) лет.
Если у продавца имеется несколько квартир или домов, то освобождение от налогообложения распространяется, как указано в законе, только на тот объект, Тс которым налогоплательщик имеет тесную личную и экономическую связь (объект является центром жизненных интересов налогоплательщика)Т.
Если вы берете квартиру в аренду, а позже покупаете ее, то двухлетний срок исчисляется не с даты продажи, а со дня заключения договора купли-продажи.
Освобождается от налогообложения также продажа земли, которая относится к дому или квартире, если она служит садом или просто покупается в дополнение, при этом размер ее не должен превышать 1000 м2.
Доход от продажи домов, построенных своими силами, также освобождается от налогообложения. Однако прибыль от спекулятивной продажи земли, на которой строилось здание, налогом облагается. В этом случае прибыль делится на две части: прибыль от продажи дома и прибыль от продажи земельного участка.
Дом считается построенным своими силами, если собственник дома сам выполняет значительную часть работ. Если покупается недостроенный дом (Rohbau) и позже достраивается собственником, то здание считается построенным своими силами, когда расходы на его достройку превышают расходы на его приобретение.
При продаже недвижимости учитываются прежние затраты, понесенные еще при ее покупке. Кроме стоимости самого объекта сюда также входят гонорары адвоката и нотариуса, государственные пошлины и перенятые долги. Если речь идет о здании, то считается, что понесенные расходы на возведение здания, а также расходы по введению его в эксплуатацию в итоге увеличивают стоимость приобретенного объекта.
Под прочими расходами, связанными с продажей недвижимости, подразумеваются все траты продавца, непосредственно связанные с продажей, например, расходы на объявления, плата маклеру за посредничество, расходы на составление договора купли-продажи.
Сюда также относятся финансовые затраты на приобретение объекта недвижимости, сделанные в период владения этим объектом, например, взятый на покупку дома банковский кредит, выплачиваемый в течение многих лет.
Согласно законодательству, можно вычесть из выручки за продажу недвижимости понесенные ранее финансовые затраты, если собственник объекта не делал этого в связи со сдачей объекта недвижимости в аренду.
Прибыль от спекулятивной сделки подлежит налогообложению в том году, в котором была получена выручка от продажи. Если позже возникают прочие расходы, связанные с продажей недвижимости, то они учитываются в налоговой декларации следующего года как убытки при спекулятивной сделке.
Если плата за проданный объект выплачивается по долям, то эти доли не подлежат налогообложению до тех пор, пока они в сумме не превысят прежние расходы по приобретению данного объекта. Лишь после этого исчисляются доходы от спекулятивной сделки. При этом может возникнуть ситуация, когда в год совершения сделки продавец недвижимости не получает налогооблагаемую прибыль.
Советы специалистов, касающиеся спекулятивных сделок:
4 Если недвижимость продается с прибылью спустя 10 лет, а другие имущественные объекты (автомобили, антиквариат, картины, украшения, акции) – спустя год после приобретения, то эта прибыль на законном основании не облагается налогом. В данном случае с налоговой точки зрения ожидание окупается.
4 Если все же возникает налогооблагаемая прибыль, то стоит реализовать убытки от спекулятивных сделок, поскольку в годовой декларации прибыль и убытки взаиморассчитываются. Так, например, из прибыли от продажи недвижимости можно вычесть убытки от продажи акций, купленных не более года назад. Причем никто не помешает спустя пару дней вновь купить те же акции. Обе сделки (продажа недвижимости и акций) должны быть совершены в одном и том же году и в течение спекулятивного срока.
4 Убытки от спекулятивных сделок можно взаиморассчитывать с прибылью от таких же сделок, но с никакими другими видами дохода. Также нельзя переносить убытки на следующий год.
4 Доходы от спекулятивных сделок необходимо занести в годовую налоговую декларацию, учитывая при этом, что существует необлагаемая налогом сумма в размере 440 евро в год. Если эта сумма будет превышена, то облагается налогом вся прибыль.
Что касается размера облагаемого налога, то речь идет о подоходном налоге (Einkom-mensteuer), который рассчитывается согласно единому налоговому тарифу (Einkom-mensteuertarif). Он составляет 21 – 50% налогооблагаемой суммы, зависящей также от доходов налогоплательщика.