| Вопросы,
связанные с арендой помещений, рассматриваются Федеральным законом,
регулирующим имущественную аренду (MRG – Mietrechtsgesetz) и действующим
во всех федеральных землях Австрии.
Договоры аренды заключаются между арендодателем (Vermieter) и арендатором
(Mieter) как на неопределенный, неограниченный срок (unbefristet),
так и на определенный, ограниченный срок (befristet).
Бессрочная аренда
Арендные отношения в случае договора на неопределенный срок расторгаются
обоюдным согласием сторон или односторонне. Если арендодатель или
арендатор заявляет о расторжении договора (в устной или письменной
форме) и противоположная сторона согласна, не имеет претензий и
не делает протестного заявления, в этом случае договор расторгается
в обычный законный срок расторжения или срок, специально оговоренный
в договоре (KЯndigungsfrist).
Если одна из сторон заявляет о расторжении договора, а противоположная
сторона не принимает это заявление, то протест должен быть сформулирован
письменно.
При расторжении арендодателем договора на аренду, заключенного на
неограниченный срок, закон предоставляет арендатору право на защиту
от необоснованных действий (KЯndigungsschutz). Арендодатель обязан
сделать заявление о расторжении договора через суд и обосновать
его.
Закон признает следующие основания расторжения договора о бессрочной
аренде:
– если арендатор не платит за аренду помещения;
– если арендный объект не используется вообще или используется не
в полном объеме;
– если арендатор сдает объект в поднаем (Untermiete) без специально
оговоренного в контракте на аренду права (Untermietsrecht);
– если арендатор не дает возможности проведения улучшающих условия
ремонтных работ;
– если арендатор скончался;
– если дом, в котором находится арендованный объект, идет на снос
(при этом арендодатель должен предоставить помещение взамен);
– если у арендодателя появилась нужда в объекте для собственного
пользования или для пользования его детьми.
Расторжение договора арендатором также происходит через суд – без
указания оснований, но учитывая законный срок расторжения договора
(1 месяц) или другой срок, обозначенный в договоре на аренду.
Разница между главной
арендой (Hauptmiete) и
субарендой (Untermiete)
Договор главной аренды заключается между арендодателем, являющимся
владельцем объекта, и арендатором, а договор поднайма или субаренды
заключается между главным квартиросъемщиком (Hauptmieter) и субарендатором
(Untermieter). Срок и условия расторжения договора субаренды находятся
в полной зависимости от главного договора аренды.
Арендный договор, заключенный на ограниченное время
Наименьший срок аренды – 3 года. Если срок выхода из контракта не
обозначен (обычно он равен 3-м месяцам, отсчет идет с начала квартала),
арендатор имеет право на расторжение договора через суд только после
1 года аренды, и, если учитывать еще и трехмесячный срок расторжения
контракта, это означает, что такой договор может быть расторгнут
самое раннее к концу 16-го месяца.
Залог
При заключении контракта на аренду на случай возмещения ущерба,
который может быть нанесен сдающемуся объекту, арендатор предоставляет
арендодателю залог (Kaution). Величина суммы залога в законе не
указана, но обычно она равняется трехмесячной арендной плате. После
расторжения договора залог возвращается арендатору. Бывают случаи,
когда арендодатель не возвращает залог или возвращает сумму частично,
и тогда он должен обосновать правомерность своих действий – это
может быть ущерб, нанесенный самому помещению или его оснащению,
неоплата арендатором аренды или коммунальных услуг (вода, электричество,
газ и т.д.).
Очень важно перед подписанием договора на аренду проконсультироваться
с юристом, тщательно проверить договор и объект договора.
|
