| В прошлом номере речь шла о том,
что можно списать по статье особых расходов в годовых декларациях.
В этом номере, по просьбе читателей журнала, я расскажу о расходах
на приобретение жилья и ремонт жилых и офисных помещений с точки
зрения налоговых законов.
Физические лица, сдающие годовые декларации, могут списать по статье
особых расходов следующие выплаты:
– платежи длительностью не менее 8-ми лет конкретным строительным
фирмам с целью возведения жилых помещений;
– расходы на возведение собственных домов или строительство квартир;
– расходы на ремонт жилых помещений, осуществляемый фирмами;
– погашение кредита с целью строительства или ремонта жилых помещений.
В качестве доказательства затрат налоговое ведомство требует заполнения
специального формуляра L 75, в котором необходимо указать все оплаченные
счета. Этот формуляр необходимо заполнить также, если для возведения
или ремонта жилых помещений был взят кредит. В этом случае должны
быть представлены доказательства того, что этот кредит был действительно
использован для ремонта или строительства жилья.
1. Платежи длительностью не менее 8-ми лет с целью
возведения жилых помещений
Для того, чтобы такие платежи было возможно списать в качестве расходов,
необходимо выполнение следующих условий:
– Суммы должны быть заплачены самим претендентом на жилье, причем
для списания расходов достаточно иметь предварительный договор.
При этом не имеет значения, будет ли это жилье в последующем куплено
или взято в аренду.
– Деньги должны выплачиваться строительным компаниям, строительным
фирмам, непосредственной деятельностью которых является возведение
собственных домов (квартир), или государственным фирмам.
– Длительность платежей должна составлять не менее 8-ми лет. Срок
отсчитывается со дня уплаты. Если в течение 8-ми лет заплаченные
суммы будут полностью или частично возвращены, то их будет необходимо
обложить подоходным налогом.
Нельзя списать в качестве расходов платежи согласно так называемым
договорам на накопление денег с целью приобретения или строительства
жилья (Wohnsparvertrag или Bausparvertrag), если:
– в них не оговорено приобретение определенного жилья;
– строительная фирма еще не располагает правом владения земельным
участком или правом его предварительной продажи;
– нет разрешения на застройку земельного участка.
2. Расходы
на строительство собственных домов и квартир
Государство поддерживает только возведение собственных домов и квартир.
Расходы на строительство могут быть списаны в годовых декларациях
в качестве особых затрат, уменьшая тем самым выплачиваемый вами
подоходный налог, только если создаются новые жилые помещения. Если
вы покупаете в собственность уже готовый объект (уже возведенный
дом, готовую квартиру), то такие затраты списать нельзя. Однако
если вы осуществляете ремонт в купленных вами доме или квартире,
то эти затраты списать вы можете (см. пункт 3).
Для списания расходов на возведение собственного дома необходимо
выполнение следующих условий:
– дом должен находиться на территории Австрии;
– дом не должен иметь более двух квартир;
– вы должны проживать в этом доме круглогодично;
– вы должны иметь разрешение на постройку дома, выданное государственным
строительным ведомством;
– не менее 2/3 общей площади дома должны служить удовлетворению
собственных жилых потребностей.
Если ваша фирма занимает в этом доме более 1/3 общей площади, то
это отрицательно сказывается на возможности списания расходов.
Списать расходы на приобретение квартиры можно только при выполнении
следующих условий:
– квартира должна приобретаться в собственность в соответствии с
законом о собственности на квартиру;
– площадь для удовлетворения собственных жилых потребностей должна
составлять не менее 2/3 общей площади квартиры;
– квартира должна возводиться самим налогоплательщиком, либо он
должен дать поручение на строительство. В момент оплаты уже должен
существовать предварительный договор на приобретение квартиры или
уже должна быть осуществлена запись в земельную книгу о праве на
собственность.
Возможно списание стоимости приобретенного незастроенного земельного
участка, если уже имеется право на застройку, а также расходов,
связанных непосредственно с возведением дома или квартиры. Расходы
на возведение дома заканчиваются получением разрешения на использование
дома (BenЯtzungsbewilligung). Оно выдается после того, как владелец
дома подает заявление о завершении строительства.
Хочется обратить ваше внимание на то, что в стоимость земельного
участка входит не только цена приобретения строительной площадки,
но и налог на приобретение земли или же налог на наследство, или
налог на дарение, а также государственные пошлины, взимаемые при
занесении ваших прав в земельную книгу, услуги адвокатов и нотариусов
за завершение таких сделок. Кроме того, в стоимость земельного участка
можно внести также платежи, связанные с подведением к участку электроэнергии,
воды и подсоединением к канализации. Обратите также внимание, что
после покупки земельного участка в течение 5-ти лет должны быть
произведены действия, указывающие на то, что на этой земле будет
осуществлено строительство дома. В противном случае последует налогообложение
затрат на покупку земли, списанных в предшествующие годы в качестве
особых расходов. В течение 5-ти лет необходимо по крайней мере получить
разрешение на строительство и начать строительство дома. Налогообложения
затрат предшествующих годов не последует, если налогоплательщик
в эти годы скончался.
Под затратами на строительство дома подразумеваются расходы по возведению
нового дома, по строительству пристроек, дополнительного этажа или
пристройки чердачного этажа. Списываемыми являются также затраты
на перестройку помещений, примыкающих к жилому помещению (например,
чулана), но не являются затраты по постройке сооружений, пространственно
отделенных от дома, например, гаража, сауны. Однако если эти сооружения
являются частью основного здания или находятся в нем, то такие затраты
являются списываемыми.
К не списываемым затратам относятся:
– покупка мебели (в то же время, например, затраты на встроенную
мебель, деревянные потолки можно списать, так как они рассматриваются
как часть здания);
– расходы на садовника и оформление сада;
– последующий ремонт ванной комнаты или установка центрального отопления
(при определенных условиях однако эти расходы можно списать как
расходы на ремонт, см. пункт 3).
При строительстве дома необязательно все работы поручать строительным
фирмам. Расходы, например, на кафель или обои, которые налогоплательщик
клеит сам, также можно списать. То же самое касается и рабочих инструментов.
Если их цена превышает 400 евро, то при списывании учитывается срок
амортизации.
3. Расходы по ремонту
жилых помещений,
выполняемому специализированными фирмами
Разрешается списывать расходы по ремонту уже существующих (уже возведенных)
жилых помещений. Они могут списываться независимо от того, является
ли жилое помещение собственностью или взято в аренду. Так, например,
квартиросъемщик, сменивший двери в арендуемой им квартире, может
списать эти расходы как и собственник квартиры.
Если расходы по ремонту здания несет собственник дома и из-за этого
насчитывает или повышает взносы квартиросъемщиков в фонд ремонта
здания, то эти расходы квартиросъемщики списать не могут.
При ремонте собственных квартир также необходимо представить счета
фирм, выполнивших ремонт. Можно списать в качестве особых затрат
расходы по капитальному ремонту (включая смену системы отопления)
и созданию новых помещений. Нельзя списывать расходы по текущему
ремонту. Под капитальным ремонтом подразумевается ремонт, значительно
продлевающий срок службы жилых помещений или значительно увеличивающий
стоимость квартиры.
К таким ремонтным работам относятся, например:
– смена всех окон и дверей вместе с косяками;
– смена крыши;
– смена промежуточных потолков или основания полов;
– обновление фасада;
– смена отдельных окон при одновременном улучшении теплозащиты и
защиты от шума;
– смена входной двери при одновременном улучшении теплозащиты и
защиты от взлома;
– смена отопительной установки при одновременном увеличении мощности
отопления;
– смена электропроводки, газовых труб, системы подачи воды и отопительной
системы;
– улучшение теплозащиты внешних стен и стен подвальных помещений;
– уменьшение электропотребления или потери электроэнергии в системах
использования горячей воды;
– подсоединение к общественным сетям подачи воды и электроэнергии,
а также канализации.
Под ремонтом по созданию новых помещений подразумеваются работы,
капитально меняющие уже существующие здания, например:
– соединение двух квартир;
– смещение промежуточных стен или дверей и окон;
– установка центрального отопления, осуществленная впервые;
– строительство ванных комнат и туалетов;
– установка лифта, осуществляемая впервые.
Под текущим ремонтом, расходы на который списать нельзя, подразумеваются
сл. работы:
– ремонтные работы по поддержанию нормального состояния здания,
даже если они осуществляются не ежегодно (например, ремонт окон
или дверей);
– обновление паркетных полов без обновления подполов (основания
пола);
– покраска стен или оклеивание их обоями;
– покраска или частичный ремонт фасада.
Обратите внимание на то, что расходы по ремонту квартир или домов
можно списать только, если эти работы выполнены специализированными
строительными фирмами. Все перечисленные расходы можно списать также
и в случае ремонта вашей второй квартиры или второго дома. Кроме
того, предоплату за еще не выполненные работы можно списать в том
году, в котором осуществляется платеж, хотя сами ремонтные работы
будут выполняться в следующем году.
4. Погашение кредита, взятого с целью
строительства или ремонта жилых помещений
Если для строительства или ремонта дома или квартиры взят кредит,
то его можно списать только с момента выплаты взносов (начала погашения
кредита). Если вы больше не являетесь собственником жилого помещения,
то не имеете права списывать расходы, связанные со строительством
или ремонтом.
Если вы в качестве покупателя квартиры или дома возьмете на себя
обязательства по погашению кредита, взятого продавцом, то имеете
право списать в качестве расходов выплачиваемые вами взносы.
Если же вы сами возьмете кредит на покупку жилья, то не имеете права
его списать, так как он не служит цели возведения новых жилых помещений.
Если вы как квартиросъемщик возьмете на себя кредит предшествующего
квартиросъемщика или собственника квартиры, то в этом случае вы
сможете списать этот кредит в качестве особых расходов.
Выплаченные вами взносы по погашению кредита будут обложены подоходным
налогом, если после уплаты этих взносов выяснится, что вы не имели
права их списывать, например, если после покупки земельного участка
не была произведена его застройка.
Все вышеперечисленное касалось физических лиц, то есть обычных налогоплательщиков.
Что касается фирм, то они могут списать полностью расходы на все
ремонтные работы, а также расходы по приобретению здания или офиса
с учетом амортизационных сроков, установленных налоговым ведомством.
Примечание: поскольку в публикуемых статьях речь идет об очень сложных
правовых материях, автор предупреждает, что предоставленные данные
могут подвергаться законодательным изменениям. |
